Las filtraciones y las humedades que aparecen después de una reforma no son “cosas de la casa” ni “gajes del oficio”. Son, casi siempre, vicios de ejecución o instalaciones mal resueltas que comprometen salubridad, seguridad y valor del inmueble. Si te limitas a poner el deshumidificador y pintar otra vez, pierdes dinero y, lo que es peor, pruebas. Con un burofax de subsanación y daños y perjuicios, bien armado y enviado a tiempo, obligas al contratista a arreglar de verdad —no a maquillar— y a pagar los daños causados (pinturas, mobiliario, pérdida de alquiler, hotel, etc.). Aquí tienes la guía táctica de JR Abogados para que recuperes el control desde hoy.
Qué indican realmente las manchas, el moho y los abombamientos
No es solo estética. Las señales típicas tras una obra suelen tener causas técnicas identificables:
- Manchas circulares en techos: juntas de bajantes, codos mal encintados, perforaciones en impermeabilización de cubierta, anclajes sin sellar.
- Paredes con moho y olor a humedad: falta de barrera de vapor, puentes térmicos, trasdosados sin cámara ni barrera, tuberías con sudoración.
- Rodapiés levantados o parquet hinchado: capilaridad por solera sin lámina antihumedad, puntos de fuga en llaves, sellados de ducha deficientes.
- Hinchazón en muebles de baño/cocina: sifones mal montados, racores flojos, uniones sin teflón, válvulas de seguridad que gotean.
- Humedad que “va y viene”: condensaciones por defecto de ventilación introducido en la reforma (rejillas anuladas, extractores sin conducto).
En el 90% de los casos hay una unidad de obra responsable (fontanería, impermeabilización, carpintería exterior, climatización). Eso significa responsabilidad y reparación a su costa.
Lo urgente (primeras 48 horas): salva pruebas y corta el daño
- Fotografía y vídeo con detalle y plano general. Repite a las 24/48 h para mostrar evolución.
- No pintes ni tapes: cualquier “arreglo” destruye la prueba del origen.
- Mide: humedad relativa y temperatura (apps con higrómetro externo o equipo sencillo), contenido de humedad en paramentos si puedes.
- Recoge consumos: agua y luz —sirven para cuantificar daños colaterales.
- Comunica por escrito al contratista la incidencia (correo/WhatsApp) y solicita visita en 24/48 h. Guarda capturas.
- Si el daño crece (gotea, riesgo eléctrico): corta el agua/luz del circuito afectado y llama a un técnico independiente para un informe breve. No entra a “arreglar”, diagnostica.
Con esto, el burofax sale con fotos, cronología, mediciones y un pre-diagnóstico: suficiente para constituir en mora y exigir subsanación.
Marco legal que te ampara (sin jerga)
- Obligación de resultado: quien ejecuta la obra debe entregar lo pactado bien y sin vicios.
- Código Civil:
- Art. 1101: responde de daños y perjuicios por incumplimiento.
- Art. 1124: puedes resolver si el incumplimiento es grave o exigir cumplimiento exacto.
- Art. 1258: buena fe, usos y calidad profesional exigibles.
- LOE (si hay obra de edificación con proyecto):
- 1 año: terminación y acabados (sellados, impermeabilización ejecutiva).
- 3 años: habitabilidad (humedades, salubridad).
- 10 años: estructura.
- Plazos: la acción contractual prescribe a 5 años (art. 1964 CC). El burofax interrumpe la prescripción.
Traducción práctica: puedes obligarles a arreglar bien, sin coste para ti, y a pagarte los daños asociados. Si no cumplen, demanda con alta probabilidad de prosperar (daños evidentes + informe técnico).
El burofax que sí funciona: qué exige, a quién y con qué plazos
Un burofax de JR Abogados no es una queja: es un requerimiento formal que activa reloj y consecuencias jurídicas.
Destinatarios
- La empresa contratista (CIF y domicilio social).
- Si lo conoces, su aseguradora de RC y, cuando proceda, el subcontratista responsable (fontanero, impermeabilizador, etc.).
- En comunidades de propietarios: además, administración y seguro de la comunidad si hay elementos comunes implicados.
Contenido mínimo (sin regalar la plantilla completa):
- Identificación de obra, contrato/presupuesto y fechas.
- Relato de la incidencia: cronología + fotos + mediciones + diagnóstico preliminar/peritaje breve.
- Base legal (cumplimiento y responsabilidad por daños).
- Requerimiento principal:
- Subsanación integral por equipo cualificado (no parches), con plan en 48 h y ejecución en 7–10 días (según entidad).
- Pruebas de estanqueidad/funcionamiento (ensayos) y acta de conformidad final.
- Daños y perjuicios: inventario y reserva de cuantía (pinturas, muebles, hotel, pérdida de alquiler, mano de obra de desmontaje/remontaje, limpieza, perito, burofax).
- Advertencias: si no cumplen, subsanación por tercero a su costa + reclamación judicial de daños e intereses.
- MASC: ofrecimiento de reunión técnica en 5 días.
- Plazos claros: 48 h para plan; 7–10 días para ejecución; respuesta por escrito.
- Firma letrada (JR Abogados): la diferencia entre que “lo miren” y que se muevan.
Qué daños se reclaman (y cómo se prueban)
Directos
- Reparación de la causa (impermeabilización, llaves, codos, sifones).
- Reposición de acabados afectados (pintura completa de paramentos, no “retoques”; rodapiés, parquet/laminado, falsos techos).
- Mobiliario y enseres dañados (facturas, fotos antes/después, informe técnico si procede).
Indirectos (pero exigibles)
- Pérdida de alquiler (mensual o turístico: reservas canceladas, pantallazos de plataformas, histórico de ocupación).
- Alojamiento alternativo (hotel/apartamento si la vivienda queda inservible; facturas).
- Limpieza y protección (plásticos, deshumidificadores, maquinaria).
- Peritaje e intervención profesional (diagnóstico, ensayos, informe).
- Burofax y gestiones de reclamación (gasto necesario).
- Electricidad/agua extra derivados de secado/ensayos (compara facturas).
Cómo los valoramos: con facturas, presupuestos comparados y, si conviene, tasación pericial. Siempre pedimos intereses desde la mora (fecha del burofax).
Protocolos técnicos que exigimos en la subsanación (para que no te “parcheen”)
- Ensayo de estanqueidad de plato de ducha/terrazas (relleno controlado, colorante alimentario, cámara térmica o geófono si procede).
- Prueba de presión en circuito de agua (30–60 min, caída 0 bar).
- Revisión de pendientes y remates (nivel, láser, test de vertido).
- Sustitución completa del material dañado (p. ej., todo el paño de pintura, todo el rodapié del frente, no retales).
- Siliconas: retirada, limpieza fungicida, silicona sanitaria adecuada a zona (baño/cocina), acabado continuo.
- Acta final con mediciones y fotos, garantía escrita de lo subsanado (mínimo 12 meses; 24 si contrato lo prevé).
Si no aceptan estos mínimos, no están arreglando: están comprando tiempo.
Cronograma JR Abogados (10 días que cambian el caso)
- Día 0–1: pruebas (fotos, vídeo, mediciones), aviso informal y diagnóstico breve.
- Día 1–2: burofax con plan/ejecución y reserva de daños.
- Día 3–4: si hay plan serio, cita y acta de inicio; si no, peritaje y segundo burofax anunciando reparación por tercero.
- Día 5–10: ejecución y ensayos; si incumplen, contratación alternativa + demanda de cantidad y daños.
Quién paga de verdad: contratista, subcontrata, aseguradora… y cuándo entra la comunidad
- Reforma dentro de tu vivienda: responde la empresa contratista que te facturó. Puede repetir contra su subcontrata, pero tú demandas a quien contrataste (y a su aseguradora de RC si la conoces).
- Elementos comunes (cubierta, bajante): reclama también a la comunidad (Ley de Propiedad Horizontal) y activa el seguro comunitario.
- Obras con proyecto: si el defecto proviene de dirección facultativa o proyecto, evaluamos la solidaridad conforme a LOE.
No te pierdas: nosotros dibujamos el árbol de responsables y enviamos el burofax a todos los que importan.
Errores que hunden una reclamación (evítalos)
- Pintar antes de reclamar: destruyes la prueba de origen y continuidad del daño.
- Dejarles “tocar” sin plan: entran, sellan, se van. Y vuelve la mancha. Siempre plan, ensayos y acta.
- Firmar conformidad por cansancio: solo cuando se ensaye y se entregue garantía por escrito.
- Burofax blando o sin plazos: no presiona ni interrumpe plazos.
- No cuantificar daños: todo lo que no se valora, se pierde.
Preguntas muy frecuentes (y respuestas que cierran discusiones)
¿Y si me dicen que “es condensación” y que ventile más?
Pedimos ensayo y diagnóstico. Si la reforma suprimió ventilaciones o generó puentes térmicos, la responsabilidad sigue siendo del ejecutor.
¿Puedo cambiar ya el parquet y luego reclamar?
Sí, solo si has requerido por burofax, diste plazo y documentas el coste (presupuestos, fotos antes/después, factura). Te ayudamos a blindarlo.
¿Entra el seguro del hogar?
Puede adelantar la reparación y repetir contra el responsable. Aun así, reclamamos el resto de daños no cubiertos (lucro cesante, mueble a medida, etc.).
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
5 años en la acción contractual y plazos LOE si aplican. Pero cada día que pasa agrava daños y complica la prueba. Reclamamos ya.
¿Y si el contratista dice que “vino un temporal”?
La fuerza mayor exige prueba y no cubre defectos de ejecución (sellados, pendientes, juntas). Que lo acrediten; mientras, exigimos subsanación.
Micro-guion para tu llamada (cuando te llamen tras recibir el burofax)
“Gracias por la llamada. Conforme al burofax de JR Abogados, necesitamos plan técnico por escrito en 48 h y ejecución completa en [fecha], con ensayos y garantía escrita. Si no, repararemos con tercero y les reclamaremos todo el coste y daños. Confirmen por email hoy.”
Corto, firme, verificable.
Checklist de documentos que te pediremos hoy
- Contrato/presupuesto y memoria de calidades (o correos equivalentes).
- Galería de fotos y vídeos (varios días).
- Comunicación previa (emails/WhatsApp) y capturas.
- Facturas/presupuestos de daños (pintura, suelos, muebles, hotel, limpieza).
- Recibos de alquiler cancelado o pruebas de reservas si es VUT.
- Datos completos del contratista y, si conoces, póliza de RC.
Con eso, en JR Abogados redactamos y enviamos el burofax de subsanación y daños con certificación de contenido y acuse, a varios domicilios si es necesario, y nos encargamos de la negociación técnica.
Por qué JR Abogados (y por qué ahora)
- 25 años peleando vicios de obra sin parches: arreglan bien o pagan.
- Enfoque legal + técnico: burofax con plazos duros, ensayos, peritaje y vía judicial lista si hace falta.
- Orientados a resultado: recuperamos tu vivienda y tus perjuicios (no solo la mancha).
- Velocidad: 48 h plan; 7–10 días ejecución o reparación con tercero y demanda.
Da el paso que cambia el caso: que reparen de verdad y que indemnicen.
📞 647 33 52 43 · ✉️ jr@jrabogados.es
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