Sabes que algo no va bien: rentas que llegan tarde (o no llegan), quejas de la comunidad, excusas que se repiten y la sensación de que tu vivienda ya no está bajo tu control. En ese punto, necesitas dos cosas: saber exactamente cuándo y cómo avisar para recuperar tu piso en fecha y contar con un equipo que convierta tu decisión en un resultado legal, rápido y limpio. Ahí es donde JR Abogados marca diferencias: 25 años defendiendo a propietarios, miles de procedimientos y una metodología que evita los errores que cuestan dinero, tiempo y salud.

Si quieres que lo dejemos resuelto hoy —cálculo de fechas, redacción y burofax con certificación y acuse a doble domicilio, negociación táctica y, si hace falta, desahucio con recuperación efectiva de la posesión— estamos listos:
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Lo que necesitas tener claro antes de mover ficha

1) No es lo mismo “no renovar” que “echar por incumplimiento”

No renovación: el contrato finaliza en su fecha y tú no deseas continuar. Se gana con plazos y prueba (preaviso y burofax).
Desahucio por incumplimiento: el inquilino incumple (impago, subarriendo, actividades prohibidas, daños, obras inconsentidas…). Se gana con requerimientos y una demanda ágil.

Resultado práctico: cuando hay incumplimientos no esperes al vencimiento. Y cuando no hay incumplimiento pero no quieres seguir, preavisa bien para que no nazca una prórroga que te encadene otro año.

2) La foto jurídica de tu contrato decide el calendario

Vivienda habitual (LAU art. 2):
- Prórroga obligatoria hasta 5 años si eres persona física o 7 años si eres persona jurídica.
- Tras ese bloque, opera la prórroga tácita anual (máximo 3) si nadie preavisa en plazo.
Uso distinto de vivienda (LAU art. 3): locales, oficinas, garajes independientes, por habitaciones sin cesión del conjunto. Aquí manda lo pactado (preaviso y canal).
Temporada: solo vale si hay causa temporal real (obra, estudios, destino temporal). Si en la práctica hay residencia habitual, el juez puede recalificar a vivienda y aplicarte las reglas de prórroga y preavisos de la vivienda.

Cuándo avisar: los plazos exactos que te salvan o te condenan

Vivienda habitual: regla de oro (art. 10 LAU)

Arrendador → 4 meses de preaviso respecto del día exacto de fin (sea fin de los 5/7 años o fin de una anualidad de tácita reconducción).
Inquilino → 2 meses si no quiere seguir.

Cómo contar bien (y no regalar 12 meses): la LAU habla de meses naturales, no de “120 días”.

Identifica la fecha exacta de fin.
Resta 4 meses.
Si el día no existe en el mes, usa el último día de ese mes.
Envía el burofax con 5–10 días de margen para absorber rehusados o ausencias.

Ejemplo

Inicio: 01/10/2020. Fin de la prórroga obligatoria: 30/09/2025.
Fecha límite para preavisar (arrendador): 31/05/2025.
Si notificas el 10/06/2025 → tarde → nace otra anualidad: hasta 30/09/2026.

Necesidad del arrendador: salida anticipada (art. 9.3 LAU)

Tras el primer año, puedes resolver con 2 meses si tú, tus ascendientes/descendientes de primer grado o tu cónyuge vais a ocupar la vivienda de forma permanente. Debes ocupar de verdad en el plazo legal (si no, el inquilino puede reingresar o pedir indemnización).

“Quiero vender mejor vacía” no es necesidad; para eso, usa la no renovación con 4 meses.

Uso distinto de vivienda

Rige lo pactado (preaviso y canal). Si el contrato calla, actúa con antelación razonable (en locales, 3–6 meses es prudente) y por medio fehaciente.

Cómo avisar: por qué el burofax es tu seguro en juzgados

Un WhatsApp o una llamada pueden ser cordiales, pero no te salvarán si hay conflicto. Necesitas prueba de contenido (qué dijiste) y prueba de recepción/rehusado/ausencia (qué pasó). Eso te lo da:

Burofax con certificación de contenido y acuse

Certificación de texto → lo que enviaste queda fijado.
Acuse → constancia de entrega, rehusado o ausente.
Doble envío → al domicilio contractual y a la vivienda arrendada (domicilio de hecho).
Trazabilidad y valor probatorio uniforme.

Email o firma electrónica solo compiten si está pactado un canal fehaciente (autenticidad, integridad y recepción). Aun así, el burofax evita discusiones y acelera el pleito si hay que ir a juzgado.

Podemos redactarlo y enviarlo hoy con archivo probatorio completo: https://burofaxabogado.es/.

Paso a paso JR Abogados: de la decisión a las llaves en mano

Paso 1 · Auditoría legal y línea temporal

Revisamos contrato, anexos, comunicaciones previas y calendario exacto (fin, prórrogas, preavisos).
Si apreciamos incumplimientos, cambiamos estrategia: requerimiento y demanda de desahucio (no esperes al fin).

Paso 2 · Estrategia: no renovación, necesidad o incumplimiento

No renovación (art. 10): cerramos fecha límite y texto inequívoco.
Necesidad (art. 9.3): comprobamos legitimación (tú, familiar 1.º grado o cónyuge), ocupación efectiva y preaviso 2 meses tras el primer año.
Incumplimiento: impago, subarriendo, obras inconsentidas, actividades molestas/ilegales. Aquí no hay preaviso de 4 meses: hay demanda.

Paso 3 · Redacción del aviso blindado

Comunicación clara, completa y jurídicamente afinada. Debe incluir:

Identidad de partes, referencia de contrato y dirección exacta.
Fundamento legal (art. 10, art. 9.3 o cláusula contractual si es uso distinto).
Voluntad inequívoca de no renovar / resolver.
Fecha exacta de fin y hora de entrega de llaves en el inmueble.
Inventario y lecturas de contadores previstos ese día.
Cuenta para regularizaciones (suministros, prorrateos).
Oferta MASC (reunión/llamada en 7 días) para salida ordenada.
Apercibimiento de que, si no hay entrega, ejercitaremos expiración del término con rentas por ocupación y costas.

Paso 4 · Envío fehaciente: doble destino

Burofax con certificación + acuse, a:
1. Domicilio contractual pactado en el contrato.
2. Vivienda arrendada.
¿Volvió “rehusado” o “ausente”? Ese acuse te favorece. Reforzamos con segundo envío y, si quieres, acta notarial.

Paso 5 · Coordinación y control de daños

Tras el burofax, comunicación cordial (teléfono/email) para agendar entrega y resolver logística.
Si el inquilino pide “unos meses más”, solo por escrito, con: fecha final cerrada, penalización diaria, fianza adicional y renuncia expresa a tácita reconducción. Si no, nada.

Paso 6 · Día D: entrega profesional

Acta con fecha/hora, identificación y nº de llaves.
Fotos y lecturas de agua/luz/gas.
Inventario entrada vs. salida, con fotos/vídeo.
Regularización de saldos y suministros.
Declaración de desocupación y renuncia a uso/posesión desde ese instante.

Paso 7 · Plan B inmediato (si hay resistencia)

Desahucio por expiración del término (cuando no entregan) o por incumplimiento (impago, etc.).
Presentación express con acumulación de rentas por ocupación y costas.
Gestión integral en https://desahucio.abogado/.

Errores que vemos a diario (y cómo los evitamos)

Avisar por WhatsApp/llamada o email simple
- Solución: burofax con certificación + acuse, doble envío.
Contar “120 días” en vez de 4 meses
- Solución: meses naturales; si el día no existe, último del mes. Envía 5–10 días antes.
Un solo envío al domicilio contractual
- Solución: doble destino (contractual + vivienda).
Texto ambiguo (“en principio no seguiremos…”)
- Solución: voluntad inequívoca, fecha/hora cerradas y fundamento legal.
Conceder margen sin papel
- Solución: acuerdo firmado con fecha final, penalización, fianza extra y renuncia a tácita reconducción.
Confundir no renovación con incumplimiento
- Solución: si hay incumplimiento, resuelve y demanda. No regales meses.
No documentar la entrega
- Solución: acta, inventario, fotos y lecturas. Documentar = cobrar lo que corresponde y cerrar fianza sin pleito.

Casuística clave: cuándo y cómo “echar” legalmente

A) Expiración del término (no renovación bien hecha)

Preaviso 4 meses (art. 10) → burofax doble → entrega en fecha.
Si no entregan: demanda por expiración, reclamando rentas por ocupación desde el día siguiente y costas.

B) Impago de rentas o cantidades asimiladas

Requerimiento (burofax) y demanda de desahucio por impago, con o sin enervación según el caso.
Posibilidad de acumulación de rentas debidas y futuras.

C) Subarriendo o cesión inconsentida

Resolución por incumplimiento. Demanda con prueba (anuncios, testificales, actas).

D) Actividades molestas, insalubres o ilícitas

Resolución por incumplimiento. Actas, denuncias de comunidad, informes policiales si procede.

E) Obras inconsentidas o daños graves

Resolución y reclamación de daños cuantificados con pericial/facturas.

En todos los supuestos, la prueba manda. Por eso el trabajo previo (requerimientos fehacientes, actas, fotos y testigos) es tan determinante como la propia demanda.

Plantillas útiles (párrafos listos para adaptar)

No renovación – Vivienda (art. 10 LAU)

D./D.ª [Nombre], como arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección] y respecto del contrato suscrito el [Fecha], le comunico mi voluntad inequívoca de no renovar el arrendamiento al amparo del artículo 10 de la LAU.
El contrato finalizará el [DÍA/MES/AÑO], debiendo entregar las llaves ese día a las [HORA] en la vivienda, donde se practicarán lecturas de contadores y revisión de inventario.
Se propone reunión MASC en los próximos 7 días para coordinar una entrega ordenada. En caso de incumplimiento, se ejercitarán acciones legales, incluida la reclamación de rentas por ocupación y costas.

Resolución por necesidad – Vivienda (art. 9.3 LAU)

Transcurrido el primer año de vigencia y conforme al artículo 9.3 de la LAU, le comunico la resolución del arrendamiento por necesidad de ocupación permanente por [yo/mi familiar de primer grado/mi cónyuge], con preaviso de 2 meses. La entrega de llaves tendrá lugar el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en la vivienda, practicándose lecturas e inventario.

Uso distinto (local/oficina/habitaciones sin cesión del conjunto)

De conformidad con la cláusula [n.º] del contrato de arrendamiento de fecha [●], se preavisa con [plazo] meses la no prórroga del inmueble sito en [Dirección]. La entrega de llaves se fija para el [DÍA/MES/AÑO] a las [HORA] en el local, donde se verificarán lecturas y estado.

¿Quieres que adaptemos los textos a tu caso y los enviemos hoy por burofax con certificación y acuse a doble domicilio? https://burofaxabogado.es/.

Preguntas frecuentes (sin rodeos)

¿Puedo “echar” al inquilino porque quiero vender?
Puedes no renovar con 4 meses al vencimiento. Vender no es “necesidad” del art. 9.3. Si vendes con inquilino dentro, el comprador subroga; si quieres vender vacío, planifica la no renovación a tiempo.

¿Y si le concedo “un mes más”?
Solo por escrito y con blindaje: fecha final, penalización diaria, fianza adicional y renuncia a tácita reconducción. Sin papel, es una trampa.

¿Sirve email/firma electrónica en vez de burofax?
Solo si está pactado como canal fehaciente y garantiza autenticidad, integridad y recepción. En la práctica, el burofax genera menos batallas probatorias.

¿Qué pasa si el burofax vuelve “rehusado” o “ausente”?
Ese acuse te favorece: acredita resistencia o ausencia. Refuerza con segundo envío al otro domicilio y, si quieres, acta notarial.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio?
Depende del juzgado y de la oposición del inquilino. Lo importante es entrar bien: requerimiento sólido, demanda completa, acumulación de rentas y estrategia procesal afinada. Lo hacemos a diario: https://desahucio.abogado/.

¿Quién paga las costas si hay juicio?
En desahucios, si el inquilino pierde, normalmente es condenado en costas. Por eso conviene ser impecable desde el primer escrito.

Mini–guía para propietarios con prisa (checklist)

Decido no renovar en vivienda

Identifico fecha exacta de fin.
Resto 4 meses (meses naturales).
Redacto burofax con art. 10, fecha/hora de entrega, inventario y lecturas.
Doble envío (domicilio contractual + vivienda).
Archivo certificación y acuses.
Confirmo por email/llamada (después del burofax) logística y día D.
Día D: acta, fotos, lecturas y regularizaciones.
Si no entregan: expiración del término + rentas por ocupación y costas.

Detecto incumplimientos

Reúno pruebas (recibos, fotos, testigos, actas, quejas).
Envío requerimiento fehaciente (burofax).
Demando desahucio (impago/otros) con acumulación de rentas.
Solicito lanzamiento y costas.

Tres casos reales (resumidos) donde recuperamos el control

Madrid (Centro)
Propietaria con fin 30/09. Iba a avisar en julio. Trazamos límite 31/05; burofax doble el 23/05, entrega 29/09 con inventario y limpieza pactada. Un mes después, venta vacía con +9% frente a ofertas con inquilino.

Alcalá de Henares (temporada camuflada)
Contrato de 18 meses con empadronamiento y vida ordinaria. Recalificación a vivienda, no renovación con 4 meses por burofax, acta con prueba fotográfica y deducciones en fianza sin pleito.

Benidorm (por habitaciones, molestias)
Subarriendo y ruidos. Resolución por incumplimiento y desahucio; la “no renovación” habría alargado el problema un año.

¿Por qué JR Abogados?

25 años protegiendo a propietarios en toda España.
Método: calendario exacto + comunicación fehaciente + plan B listo.
Estrategia procesal: demandas completas, acumulación de rentas, solicitud de costas y enfoque en recuperar la posesión cuanto antes.
Cercanía: te acompañamos hasta llaves en mano (acta, fotos, lecturas y cierre de fianza).
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Resumen (decisión ahora, problemas cero)

Si no quieres renovar, preavisa con 4 meses (meses naturales) y hazlo por burofax con certificación + acuse, a doble domicilio.
Si necesitas ocupar tú (o familiar 1.º grado/cónyuge), tras el primer año envía 2 meses (art. 9.3) y ocupa de verdad.
Si hay incumplimientos, no esperes: requerimiento + demanda de desahucio (impago, subarriendo, etc.).
Día D profesional: acta, inventario, fotos y lecturas para cerrar fianza sin guerra.
Plan B activado si no entregan: expiración del término y rentas por ocupación con costas.

¿Quieres echar legalmente al inquilino y recuperar tu vivienda en fecha y sin sorpresas? Dinos tu situación y te damos hoy el calendario, los textos y la ejecución completa.
JR Abogados — defensa total del propietario, del primer aviso al último candado.
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JR Abogados te ayuda a echar al inquilino legalmente: cuándo y cómo avisar

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