Escena habitual: el inquilino se va y te deja la vivienda marcada, sucia, con puertas rotas, muebles partidos, manchas en colchones, golpes en paredes, parquet hinchado, olor a humedad que tira para atrás… y cuando le reclamas los daños te responde lo de siempre:
“Eso ya estaba así cuando entré.”
Esta frase es la defensa automática del inquilino problemático. Y si no la desmontas con método, corres el riesgo de comerte tú el coste de reparación.
Hay una buena noticia: existe una manera muy clara de dejarlo sin salida. Se basa en dos ideas jurídicas muy sencillas:
- Acreditar cómo estaba la vivienda al inicio.
- Acreditar cómo la devuelve al final.
Si tienes esas dos fotos —la del principio y la del final— y las presentas de forma ordenada, cobras. Si no las tienes, todo se convierte en su palabra contra la tuya.
En este texto vamos a ver exactamente qué tienes que hacer para demostrar que el “ya estaba así” es falso y para poder exigirle legalmente al inquilino la reparación completa, más los perjuicios.
1. Lo primero: en un conflicto de desperfectos no gana quien más grita, gana quien tiene el “antes y después”
Cuando reclamas daños al inquilino, hay dos momentos clave cronológicamente:
- El estado inicial: cómo le entregaste la vivienda el día que empezó a alquilar.
- El estado final: cómo te devuelve la vivienda el día que se va y te entrega las llaves.
Tu reclamación entera vive o muere con tu capacidad de probar esas dos fotografías. Si puedes demostrar que entregaste un piso en condiciones y te devuelven uno reventado, ya no hablamos de desgaste normal, hablamos de responsabilidad.
El inquilino dirá “ya estaba así” porque él sabe que, siembra duda, y siembra duda, igual el juez reparte pérdidas. Tu misión es que no haya duda.
Y eso se consigue con preparación, no con bronca.
2. El acta o inventario inicial: tu mejor póliza de seguro como arrendador
Cuando se firma un contrato serio, no basta con “firma aquí y ya está”. Se debe entregar un anexo de estado inicial. Ese documento es oro.
Ese inventario o acta inicial debe recoger, por escrito y firmado por ambas partes, cosas como:
- Pintura: “Paredes recién pintadas en tono claro, sin agujeros ni desconchones profundos visibles.”
- Suelos: “Parquet en buen estado, sin lamas levantadas, sin hinchazones por humedad, sin quemaduras.”
- Mobiliario: “Sofá sin roturas ni manchas; mesa del salón sin cortes; colchón en estado higiénico apto; armarios completos y con puertas funcionales.”
- Cocina y baño: “Encimera sin quemaduras; horno y campana limpios; plato de ducha sin fisuras; juntas de silicona limpias; sin moho.”
- Carpintería y cerramientos: “Puertas interiores completas, sin golpes ni marcos astillados; ventanas que cierran; persianas operativas.”
Esto no es burocracia. Es la receta para anular el “ya estaba así”.
Porque cuando el inquilino firma ese documento al entrar, está reconociendo por escrito que NO estaba así. Está admitiendo que lo recibió en condiciones. Y luego, cuando se va y te lo deja destrozado, ya no puede inventarse que estaba roto desde el minuto uno.
Si hoy aún no haces inventario inicial firmado: empieza a hacerlo en todos tus contratos. De verdad. Legalmente, es de las mejores defensas que tienes.
3. Fotografías y vídeo del día de la entrega inicial: no tires esta prueba nunca
Además del inventario inicial escrito, es vital que al inicio del alquiler generes prueba gráfica. Me explico:
Antes de que el inquilino entre —o el mismo día en que le entregas las llaves— haz un recorrido de vídeo por toda la vivienda. Plano continuo, habitación por habitación. Enseña:
- Paredes limpias, sin pintadas ni patadas.
- Suelo continuo, sin abombamientos ni tablas levantadas.
- Muebles enteros, sin rajas ni quemaduras.
- Baño sin moho, sin juntas negras, sin sanitarios rajados.
- Cocina sin grasa incrustada ni encimeras quemadas.
- Persianas que suben y bajan, marcos de puerta sin golpes.
Y narra. Literalmente:
“Fecha [día, mes, año]. Entrega de la vivienda al arrendatario. Estado actual: paredes recién pintadas, parquet en buen estado sin hinchazones, colchón limpio, baño sin humedades visibles.”
Ese vídeo vale su peso en oro si luego hay conflicto. ¿Por qué?
- Porque si el inquilino afirma “eso ya estaba así”, tú puedes enseñar el vídeo de entrada donde se ve que no.
- Porque el vídeo tiene fecha reconocible (y si además lo enviaste por correo al propio inquilino, mejor: queda sellado en el tiempo).
- Porque demuestra que tú cumpliste tu parte: diste una vivienda apta, limpia y funcional.
Y no sólo vídeo. Haz también fotos fijas de detalle al inicio: encimera, horno, plato de ducha, colchón, zona baja de paredes (que suele ser donde acaban las patadas y roces fuertes). Guárdalas. Nunca las borres.
4. La firma de la entrega final de llaves: fija la fecha de tu “después”
Cuando el inquilino se va, tienes que cerrar otra pieza clave: dejar constancia de que ese día recuperas la posesión.
Lo ideal es que firme un documento sencillo con tres líneas básicas:
- “En fecha [día/mes/año], el arrendatario X hace entrega de las llaves de la vivienda sita en [dirección] al arrendador Y.”
- “En este acto se devuelve la posesión material del inmueble.”
- Firma de ambos.
¿Para qué sirve esto?
- Para impedir que luego diga “yo no he terminado el contrato, aún tenía acceso”.
- Para impedir que diga “eso lo rompiste tú cuando entraste más tarde”.
- Para demostrar que el estado que tú has documentado con fotos y vídeo corresponde exactamente al momento en que él deja de ser inquilino.
Sin esa firma, aún puedes probar la fecha por otros medios (WhatsApps, burofax, acta de lanzamiento judicial), pero con esa firma es todo mucho más limpio.
5. El vídeo y las fotos del final: detalla cada daño, con escala, y nómbralo
Una vez tienes la posesión, entras y haces lo que marca la diferencia entre cobrar y pagarlo tú: documentas el estado final antes de limpiar, reparar o tirar nada.
Hazlo así:
Vídeo continuo sin cortes, narrado.
Recorres toda la vivienda igual que hiciste al principio, pero ahora mostrando el deterioro:
- “Dormitorio principal: colchón con manchas de orina y olor fuerte, inutilizable.”
- “Salón: pared con desconchones hasta el yeso, golpes circulares, pintura de color oscuro aplicada sin permiso sobre la pared blanca inicial.”
- “Pasillo: parquet levantado e hinchado en toda la zona de la puerta del baño; se aprecia que ha habido agua estancada.”
- “Cocina: encimera quemada; grasa acumulada en campana, horno con costra quemada; nevera con restos orgánicos en descomposición.”
Te interesa que en el vídeo se vea, a simple vista:
- que no estamos hablando de “un rayón”, sino de destrozo serio,
- que no es higiene normal de salida, sino abandono,
- que el piso así no es alquilable mañana.
Fotos generales + fotos de detalle con escala.
Haz ambas cosas, siempre:
- Foto general de cada habitación, que permita identificar dónde está el daño.
- Foto de primer plano con escala visual (tu mano, una moneda, una regla) del daño concreto:
- Grieta grande en pared.
- Quemadura profunda en encimera.
- Mueble rajado.
- Parquet abombado.
- Moho negro en ducha.
Sin estas fotos de detalle, el inquilino siempre puede decir “eso era una cosita pequeña”. Con fotos de detalle con escala, no puede.
6. Acta de estado final con testigo: que alguien más certifique lo que ves
Además de vídeo y fotos, conviene que levantes un acta privada de estado final el mismo día o al día siguiente como muy tarde. Este documento debe recoger:
- Fecha y hora de acceso tras la entrega de llaves.
- Identificación de la vivienda.
- Identidad de quien accede (tú) y del testigo (administrador, agente inmobiliario, familiar adulto, cerrajero si venías de desahucio).
- Descripción clara de lo encontrado:
- “Manchas biológicas en colchón dormitorio principal.”
- “Parquet levantado e hinchado en pasillo por humedad acumulada no comunicada.”
- “Encimera de cocina con quemadura profunda circular.”
- “Pared del salón con desconchones y pintura aplicada sin permiso, en mal estado.”
- “Olor intenso a tabaco y humedad que impide enseñar la vivienda sin intervención previa.”
- Conclusión:
“El inmueble no puede ser ofrecido de inmediato a un nuevo arrendatario en estas condiciones. Será necesaria reparación/sustitución de los elementos dañados.”
¿Por qué esto es brutalmente útil?
Porque ya no es “tú contra él”. Es “yo, más un testigo adulto, certificamos por escrito y con fecha que el inmueble estaba así justo al devolver las llaves”. Eso le quita muchísimo recorrido a la defensa “ya estaba así”.
7. Los presupuestos profesionales: convierte el daño en euros
El juzgado no quiere escuchar “esto cuesta mucho dinero, devuélveme la fianza entera y 2.000 euros más”. El juzgado quiere papeles.
Tienes que conseguir presupuestos o facturas detalladas de profesionales para cada tipo de daño:
- Pintura: saneado de golpes y desconchones, imprimación y repintado completo de paredes afectadas para devolver el tono original.
- Suelos: sustitución de lamas hinchadas, lijado y barnizado, o incluso cambio completo de la estancia si no es viable reparación parcial homogénea.
- Mobiliario: retirada de colchón insalubre, sustitución por otro de características similares (no de gama superior), mesa rota sustituida por una equivalente.
- Limpieza técnica: desinfección, retirada de restos orgánicos, tratamiento de olores, limpieza de grasa acumulada en horno/campana.
- Reparaciones específicas (por ejemplo, persiana arrancada, puerta interior reventada, cerradura forzada).
Cada presupuesto debe detallar:
- Qué se arregla.
- Por qué se arregla (daño, insalubridad, imposibilidad de uso).
- Cuánto cuesta.
Y, siempre que sea posible, una frase tipo “daño no compatible con desgaste normal de uso, requiere sustitución”.
Cuando presentes tu reclamación, tú no estarás diciendo “quiero dinero porque estoy enfadado”. Estarás diciendo: “He aquí la lista de daños concretos, aquí está la prueba de cómo eran antes, aquí está cómo quedaron tras su uso, aquí están las fotos, aquí está el acta firmada, aquí están los presupuestos reales”. Eso, jurídicamente, es muy difícil de tumbar.
8. Fianza, diferencia y lucro cesante: el cálculo final que le reclamas
Una vez cuantificados los daños con presupuestos reales, llega tu liquidación final.
- Daños materiales (reparación/sustitución):
Suma todos los importes de pintura, suelo, mobiliario, limpieza técnica, etc. - Lucro cesante (pérdida de alquiler):
Si, por el estado del piso, no puedes alquilar inmediatamente a un nuevo inquilino —porque hay que limpiar, pintar, cambiar colchón, arreglar suelo, etc.— pierdes días de renta.
Ese periodo se calcula así:- Renta mensual (ejemplo: 900 €).
- Divides entre 30 días: 900 / 30 = 30 € al día.
- Multiplicas por los días que tardan en dejarlo alquilable (por ejemplo, 6 días de trabajos y secado):
30 € x 6 = 180 €.
Ese importe también se reclama como perjuicio económico directo causado por el estado en que te devuelven la vivienda.
- Imputación de la fianza:
La fianza no es automática para el inquilino. La fianza sirve, entre otras cosas, para cubrir desperfectos que no son desgaste normal.
Así que:- Aplicas la fianza a la suma de daños + lucro cesante.
- Lo que falte, lo reclamas.
Ejemplo sencillo:
- Daños materiales: 1.500 €
- Lucro cesante: 180 €
- Total perjuicio: 1.680 €
- Fianza: 1.000 €
- Cantidad pendiente de pago: 680 €
Esto es lo que le exiges de forma formal.
9. El requerimiento formal al inquilino: cómo se reclama sin gritos
Con todo lo anterior en la mano (prueba inicial, prueba final, presupuestos, cálculo económico), le envías al inquilino un requerimiento formal fehaciente (por ejemplo, burofax con acuse de recibo y certificación de texto). Ese requerimiento debe contener:
- Identificación de la vivienda y del contrato.
- Fecha de entrega de llaves / recuperación de la posesión.
- Descripción de los daños relevantes, por estancias, dejando claro que no son desgaste normal:
- “Parquet del pasillo hinchado por humedad no comunicada.”
- “Colchón con manchas orgánicas, inservible.”
- “Pared del salón con desconchones profundos y pintura oscura aplicada sin autorización.”
- Referencia al inventario inicial firmado donde se reconocía el buen estado al comienzo.
- Adjuntar fotos comparativas o, al menos, ofrecerlas (“se adjuntan imágenes del estado actual y estado inicial”).
- Adjuntar presupuestos de reparación.
- Explicar el lucro cesante (días sin poder alquilar por necesidad de reparación).
- Indicar cómo se aplica la fianza.
- Indicar la cantidad pendiente de pago y dar un plazo breve (por ejemplo, 7 días naturales).
- Advertir que, si no paga voluntariamente, se presentará demanda de reclamación de cantidad solicitando, además, las costas.
Este paso tiene dos efectos:
- A veces el inquilino, cuando ve que ya no estás “acusando”, sino que estás “liquidando posiciones” con datos, paga (o pacta).
- Si no paga, ese burofax se adjunta a la demanda. Demuestra que actuaste de forma proporcionada y seria.
10. ¿Y si insiste en “eso ya estaba así” y no paga?
Entonces pasas a la vía judicial civil: demanda de reclamación de cantidad. ¿Qué pides?
- El coste de reparar/sustituir todo lo dañado.
- El lucro cesante (días sin alquilar por el estado en que lo devolvió).
- Intereses.
- Costas.
Y aquí es donde tu preparación inicial destruye su defensa:
- Tú presentas el inventario inicial firmado, donde él mismo reconoce que lo recibió en buen estado.
- Presentas las fotos y el vídeo del inicio.
- Presentas el acta final con testigo, las fotos y el vídeo del final.
- Presentas los presupuestos.
- Presentas el requerimiento de pago extrajudicial.
¿Qué le queda a él? Decir “es mentira”. Pero cuando el juzgado tiene delante firma suya reconociendo que lo recibió bien y fotos/acta que acreditan que lo devolvió mal, su “es mentira” no convence.
Y si obtienes sentencia favorable, esa sentencia es ejecutable: puedes pedir embargo de nómina, cuentas, devoluciones de Hacienda, etc. Que él diga “yo no tengo un euro” no significa que no termines cobrando.
11. Resumen práctico para dejar sin efecto el “ya estaba así”
Vamos a dejarlo como protocolo, claro y aplicable:
- Al inicio del alquiler:
- Haz un inventario/acta de estado inicial detallado y por escrito.
- Firma ese anexo con el inquilino.
- Haz vídeo y fotos de la vivienda limpia, sana y en buen estado (paredes, suelos, muebles, baño, cocina, cerramientos).
- Envía esas fotos o ese vídeo al propio inquilino (correo, WhatsApp), para que quede fecha.
- Al final del alquiler, justo al recuperar la posesión:
- Haz firmar (si puedes) la entrega de llaves con fecha y hora.
- Graba vídeo continuo narrado del estado real.
- Haz fotos generales y de detalle con escala de cada desperfecto.
- Levanta un acta privada de estado final con un testigo adulto donde conste que el piso está en mal estado y que así no es alquilable de inmediato.
- Después:
- Pide presupuestos profesionales para reparar cada daño, no cifras inventadas.
- Calcula el total de la reparación + lucro cesante (días sin poder alquilar).
- Aplica la fianza y calcula la diferencia pendiente.
- Requerimiento formal:
- Reclama por escrito, con desglose, adjuntando prueba.
- Da un plazo de pago corto.
- Advierte que, si no paga, vas a demanda.
- Si no paga:
- Presentas demanda civil de reclamación de cantidad con toda la prueba ordenada.
- Solicitas daños materiales, lucro cesante, intereses y costas.
- Con la sentencia favorable, ejecutas (embargo).
Esto es exactamente lo que neutraliza la frase “eso ya estaba así” y la transforma en lo que realmente es: una excusa débil frente a documentos, firmas, fechas, fotos y presupuestos.
Porque al final, el juicio de desperfectos entre arrendador y arrendatario no es una pelea emocional. Es una comparación técnica entre el “antes” y el “después”.
Si tú tienes ambos, cobras. Si no los tienes, pagas tú. Así de simple.
